Immobilien werden aus verschiedenen Gründen erworben, meist zur Eigennutzung oder zur Geldanlage als Vermietungsobjekt. Selbst genutzte Immobilien werden nur unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich gefördert. Kosten, die durch die Immobilie anfallen, können in der Steuererklärung bei Vermietung als Sonderausgaben geltend gemacht werden, wenn das Gebäude:
Eine weitere Ausnahme bilden Kosten, die als außergewöhnliche Belastungen deklariert werden können. Darunter versteht man Aufwendungen, die dem steuerpflichtigen zwangsläufig und ohne eigenes Verschulden entstehen und darüber hinaus dem überwiegenden Teil der Bevölkerung nicht entstehen. Sie übersteigen die gewöhnliche Belastung, welche durch das Einkommen und den Familienstatus bestimmt ist. Ein häufiges Beispiel wäre ein zu reparierender Schaden durch ein Hochwasser oder andere Naturkatastrophen. Unter diese Regelung fallen auch Kosten für die Beseitigung von Umweltbeeinträchtigungen, dazu müssen jedoch einige Voraussetzungen gegeben sein:
Ebenfalls zu den außergewöhnlichen Belastungen zählen Baumaßnahmen, die dazu dienen eine Immobilie behindertengerecht umzubauen. Zumindest sofern sie selbst oder eine von Ihnen betreute Person eine entsprechende Behinderung hat.
Eine Vermietung ist grundsätzlich definiert als Tätigkeit, die aus einem wirtschaftlichen Interesse betrieben wird. Mit dieser Definition werden Objekte in der Steuererklärung für Vermieter ausgegrenzt, die unter die Liebhaberei fallen. Das sind Objekte, die zur Befriedigung privater Neigungen erworben und vermietet werden. Es wird damit also kein Einkommen erzielt sondern lediglich zum Zweck der persönlichen Entfaltung investiert. Wenn Liebhaberei vorliegt sind sowohl die Aufwendungen als auch die Mieteinnahmen in der Steuererklärung irrelevant.
Für alle anderen vermieteten Objekte gilt, dass die Einkünfte gemäß dem Einkommensteuergesetzbuch steuerpflichtig sind. Das bedeutet, dass sie in der Online Steuererklärung berücksichtigt werden müssen und die Abgabe einer vereinfachten Steuererklärung nicht möglich ist.
Das bedeutet aber auch, dass Aufwendungen bei Vermietung geltend gemacht werden können. Sie können sie sogar in der Steuererklärung rückwirkend mit absetzen. Das ist insbesondere vorteilhaft, wenn Verluste aus der Vermietung entstehen. Dieser Werbungskostenüberschuss wird jedoch nur anerkannt, wenn damit zu rechnen ist, dass in späteren Jahren Gewinne erzielt werden. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass dauerhaft angelegte Mietverhältnisse mit einer Gewinnerzielungsabsicht einhergehen. Von der Einkunfterzielungsabsicht geht der Gesetzgeber nicht aus, wenn
Wenn der Wohnraum verbilligt z.B. an Angehörige überlassen wird sollte die Miete mindestens 66% der ortsüblichen betragen, denn nur dann können Werbungskosten in voller Höhe geltend gemacht werden. Ist das Mietverhältnis einer Immobilie befristet, ist zu prüfen von welcher Seite die Befristung ausgeht. Möchte der Mieter nur einen befristeten Vertrag zum Beispiel auf Grund seiner beruflichen Situation wird weiterhin von einer Einkommenserzielungsabsicht des Mieters ausgegangen. Wenn der Vermieter eine Befristung ansetzt und einen Werbungskostenüberschuss geltend machen möchte, muss er eine Überschussprognose abgeben.
Als Basis für die Ermittlung des Überschusses dienen die Einnahmen, welche im betreffenden Steuerjahr zugeflossen sind. Davon werden die Werbungskosten abgezogen die im betreffenden Jahr aufgewendet wurden. Wenn regelmäßig Zahlungen vom Vorjahr zu einem bestimmten Zeitpunkt im Folgejahr geleistet werden, sind diese dem Jahr der Entstehung zuzuordnen. Als kritischer Zeitraum wird in diesem Zusammenhang die Zeit zwischen dem 22. Dezember und 10. Januar genannt.
Bezahlen Sie beispielsweise Kosten für die Heizungsreparatur erst am 04. Januar 2015, obwohl die Instandhaltungsmaßnahme am 16. Dezember 2014 stattfand, können Sie die Zahlung in Ihre Steuererklärung für 2014 aufnehmen und müssen nicht bis zur Steuererklärung für 2015 warten.
Einnahmen sind die vereinbarten Miet- oder Pachterträge und sonstige Einnahmen, die mit der Überlassung von Raum- oder Grundstücksnutzung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.
Wesentlich steuerpflichtige Einnahmen sind neben den monatlichen Mieteinnahmen auch die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters sowie dessen jährliche ausgleichende Betriebskostenabrechnung.
Unter Werbungskosten versteht man per Definition alle Aufwendungen, die zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen. Sie sind jeweils bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie entstanden sind, also in diesem Fall beim vermieteten Objekt. Es können alle Aufwendungen angesetzt werden, bei denen ein objektiv wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung besteht und die subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung getätigt werden. Es können auch Werbungskosten angesetzt werden, die vorab oder nachträglich entstanden sind.
Vorab entstandene Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer zukünftigen, auf eine Einnahmenerzielung gerichteten Tätigkeit, stehen. Dazu zählen z.B. die Bereitstellungsprovisionen für ein Darlehen. Äquivalent sind nachträgliche Werbungskosten definiert, als Aufwendungen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit früheren, auf eine Einnahmenerzielung gerichteten Tätigkeit, stehen. Werbungskosten werden immer in dem Kalenderjahr geltend gemacht, indem sie geleistet wurden.
Werbungskosten in der Steuererklärung für Vermieter werden generell in folgende Kategorien eingeteilt:
Unter die Finanzierungskosten fallen Schuldzinsen, einschließlich Verwaltungsbeiträgen und ähnlichen Nebenkosten der Darlehensaufnahme. Ebenso sind darunter weitere Kreditkosten, wie z.B. die Maklerprovision oder Hypothekenbereitstellung zusammengefasst. Die Aufwendungen sind abzugsfähig, soweit die Schulden in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Grundstück stehen und die Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung erzielt wurden. Zusätzlich sind auch das marktübliche Damnum/Disagio als Werbungskosten, zum Zeitpunkt der Auszahlung des Darlehens, in voller Höhe abzugsfähig. Marktüblich ist ein Disagio von maximal 5% bei einer Mindestlaufzeit von 5 Jahren.
Das Absetzen von Finanzierungskosten ist besonders problematisch bei gemischt genutzten Immobilien, daher ist die exakte Unterscheidung der einzelnen Komponenten besonders wichtig. Die Herstellungs- und Anschaffungskosten müssen den jeweiligen Grundstücks- bzw. Gebäudeteilen gesondert zugeordnet werden. Das geschieht idealerweise bereits im Kauf- bzw. Bauvertrag. Die Mittel des Darlehens, für dessen Beschaffung Sie Werbungskosten geltend machen möchten dürfen nur für die gesondert ausgewiesenen Grundstücks-/Gebäudeteile aufgewendet werden, die zur Vermietung bestimmt sind. Die getrennte Zuordnung wird auch bei späteren Modernisierungsmaßnahmen, die das gesamte Gebäude betreffen, berücksichtigt. Die exakte Trennung ist also auch unabhängig von anfallenden Finanzierungskosten, zu empfehlen.
Die Betriebskosten eines vermieteten Objekts zählen ebenfalls zu den Werbungskosten, zu diesen gehören insbesondere:
Die Verwaltungskosten sind als Werbungskosten berücksichtigungsfähig, zu ihnen zählen insbesondere:
Ein besonders wichtiger Aspekt, wenn die Einkommenssteuerrückzahlung bei Mieteinnahmen durch die Steuererklärung erhöht werden soll ist die Abgrenzung der Erhaltungsaufwendungen von Anschaffungskosten, Herstellkosten und anschaffungsnahen Aufwendungen. Denn Erhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich in voller Höhe sofort, d.h. im Jahr ihrer Entstehung in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
Dagegen sind die anderen genannten Kosten nur über Abschreibungen abzugsfähig, diese sind bei Gebäuden entsprechend der hohen Nutzungsdauer jährlich sehr gering. Daher ist einer der wichtigsten Steuertipps für Vermieter alle Aufwendungen, die als Werbungskosten abzugsfähig sind, auch als solche anzusetzen. Sie wirken kurzfristig und senken den Schuldzins.
Kostenart | Aufwendungen | Steuerliche Geltendmachung |
Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1, HGB) |
|
Abschreibung (i. d. R. linear mit 2% p.a.) |
Herstellungskosten (§ 255 Abs. 2, HGB) |
|
Abschreibung |
Erhaltungsaufwendungen (§ 9 EStG) |
Zur Instandhaltung und Instandsetzung | Sofort abzugsfähige Werbungskosten oder Verteilung auf zwei bis fünf Jahre (§ 82b EStDV) bei Wohnraum ab VZ 2004 |
Anschaffungsnahe Aufwendungen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a, EStG) |
Aufwendungen, die in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes ohne MwSt. 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen | Abschreibung durch Zurechnung zu den Anschaffungskosten |
Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen für den Erwerb einer Immobilie und zusätzlich sämtliche Kosten, die anfallen um die Immobilie anschließend in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzten. Das bedeutet alle Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten, die vor der ersten Vermietung durchgeführt werden sind den Anschaffungskosten zuzuordnen, finden sie dagegen während des Mietverhältnisses statt sind sie Erhaltungsaufwendungen. Unter diese Definition fallen ebenfalls Baumaßnahmen, die das Objekt auf einen höheren Standard bringen, denn diese machen es betriebsbereit. Die Finanzverwaltung ermittelt diese Standarderhöhung nach zentralen Ausstattungsmerkmalen:
Wenn in mindestens drei Bereichen gebündelt Verbesserungsmaßnahmen vorgenommen wurden hebt sich automatisch der Standard des Objekts und es liegen Anschaffungskosten vor, die so in der Steuererklärung für Vermieter angegeben werden können. Wenn die Maßnahmen während eines Mietverhältnisses erfolgen handelt es sich um nachträgliche Herstellungskosten. Werden nur einzelne der genannten Maßnahmen durchgeführt, z.B. ein Austausch der Fenster zusammen mit einer Badmodernisierung, handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen.
Anschaffungsnahe Aufwendungen liegen vor, wenn die Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach Erwerb bzw. Anschaffung der Immobilie, ohne Mehrwertsteuer, mehr als 15% der Anschaffungskosten des Objekts betragen.
Folgende Aufwendungen sind nicht in die 15%-Grenze einzubeziehen:
Diese sind gemeinsam mit den Anschaffungskosten abzuschreiben und nicht als Werbungskosten absetzbar. Daher sollte besonders auf die Einhaltung der 15% Grenze und der Bündelungsregel bei Modernisierungsmaßnahmen geachtet werden!
Herstellungskosten können im Rahmen eines Neubaus oder durch die Erweiterung eines Altbestands anfallen, letztere bezeichnet man dann in der Steuererklärung bei Vermietung als nachträgliche Herstellkosten. In diesem Zusammenhang sollte vor allem beachtet werden, dass alle Baumaßnahmen, die zu einer geringfügigen Änderung der Nutzfläche führen, zu den nachträglichen Herstellungskosten zählen. Ebenfalls zu den nachträglichen Herstellungskosten zählen Standardhebungen gemäß der Regel: Wenn in mindestens drei der folgenden Ausstattungsmerkmalen eine Verbesserung vorgenommen wurde liegt eine Standardhebung vor:
Solange nur in einem oder zwei Bereichen Verbesserungen vorgenommen wurden handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen, welche sofort als Werbungskosten abzugsfähig sind.
Die Herstellungskosten für einen Neubau umfassen sämtliche Kosten, die aufgewendet werden, um das Gebäude in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzten. Hierzu gehören insbesondere:
Nachträgliche Herstellkosten durch eine Erweiterung liegen insbesondere in folgenden Fällen vor:
Wichtig ist auch die Unterscheidung zwischen Substanzverbesserung und Substanzerhaltung, denn letztere sind Erhaltungsaufwendungen und damit direkt abzugsfähige, während Substanzverbesserungen zu den Herstellkosten zählen und damit in der Steuererklärung bei Vermietung Abschreibungspflichtig sind.
Als Hilfestellung für die Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen sollen die folgenden Übersiechten dienen:
Ausnahmen von dieser Regel sind Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung eines Gebäudes dienen. Selbst wenn diese erst Jahre nach der offiziellen Fertigstellung getätigt werden, das wäre der Fall, wenn erst einige Jahre nach dem ersten Bezug eine Stromleitung und Lampe im Kellerraum eingebaut wird.
Zum genauen nachlesen, finden Sie hier eine Gegenüberstellung mit Beispielen zu Erhaltungsaufwendungen und nachträglichen Herstellungskosten:
Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen | Nachträglicher Herstellungsaufwand | Erhaltungsaufwand |
Erneuerung eines undichten Daches | ||
Ausbau eines Dachstuhls | ||
Einbau neuer Dachgauben | ||
Aufstockung des Gebäudes | ||
Ersatz einfach verglaster Fenster durch Fenster mit Isolierverglasung | * | |
Einbau eines neuen, bisher noch nicht vorhandenen Fensters | ||
Erneuerung bestehender Sanitäranlagen und Bäder | * | |
Schaffung neuer Sanitäranlagen und Bäder | ||
Vergrößerung bestehender Sanitäranlagen (z.B. Einbau von zusätzlichen Nasszellen) | * | |
Umstellung einer Heizungsanlage von Einzelöfen auf Zentralheizung | * | |
Einsetzten von zusätzlichen Trennwänden | ||
Einbau neuer Innen- oder Außentreppen | ||
Vergrößern der Wohnfläche durch Hinzunahme eines vorher vorhandenen Lichthofes | ||
Absicherung von Setzrissen | ||
Neuanstrich des Hauses | ||
Anbauten von Wohnräumen, Garagen, Balkonen oder Terrassen | ||
Maßnahmen des feuchtigkeits-, Wärme- und Schallschutzes an der Außenfassade | ||
Erneuerung der bestehenden Elektroinstallation | * | |
Umfangreiche Arbeiten an tragenden Wänden, Decken oder Fundamenten | ||
* Maßnahme an maßgeblicher Einrichtung, die unter Umständen einen Standardsprung auslösen kann und dadurch doch als nachträglicher herstellungsaufwand zu qualifizieren ist |
Zahlungsarten