Steuererklärung bei Vermietung: Immobilien steuerlich berücksichtigen

Immobilien werden aus verschiedenen Gründen erworben, meist zur Eigennutzung oder zur Geldanlage als Vermietungsobjekt. Selbst genutzte Immobilien werden nur unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich gefördert. Kosten, die durch die Immobilie anfallen, können in der Steuererklärung bei Vermietung als Sonderausgaben geltend gemacht werden, wenn das Gebäude:

• von der Denkmalschutzbehörde als Baudenkmal deklariert wurde oder
• sich in einem förmlich festgestellten Entwicklungsgebiet befindet oder
• sich in einem förmlich festgestellten Sanierungsgebiet befindet

Eine weitere Ausnahme bilden Kosten, die als außergewöhnliche Belastungen deklariert werden können. Darunter versteht man Aufwendungen, die dem steuerpflichtigen zwangsläufig und ohne eigenes Verschulden entstehen und darüber hinaus dem überwiegenden Teil der Bevölkerung nicht entstehen. Sie übersteigen die gewöhnliche Belastung, welche durch das Einkommen und den Familienstatus bestimmt ist. Ein häufiges Beispiel wäre ein zu reparierender Schaden durch ein Hochwasser oder andere Naturkatastrophen. Unter diese Regelung fallen auch Kosten für die Beseitigung von Umweltbeeinträchtigungen, dazu müssen jedoch einige Voraussetzungen gegeben sein:

• Beim Erwerb darf die Beeinträchtigung nicht erkennbar gewesen sein und es ist kein Ersatzanspruch gegen dritte (z.B. den Verkäufer) realisierbar.
• Die gesundheitliche Beeinträchtigung muss durch einen Sachverständigen bestätigt sein
• Die ordnungsgemäße Entsorgung z.B. von Gefahrenstoffen wie Asbest muss nachgewiesen werden.
• Findet bei der Beseitigung eine Wertverbesserung statt z.B. weil ersatzweise eine deutlich bessere Dämmung eingebaut wird, so wird in der Regel ein Vorteilsausgleich angerechnet.

Ebenfalls zu den außergewöhnlichen Belastungen zählen Baumaßnahmen, die dazu dienen eine Immobilie behindertengerecht umzubauen. Zumindest sofern sie selbst oder eine von Ihnen betreute Person eine entsprechende Behinderung hat.

Mieteinnahmen in der Steuererklärung – Begünstigungen bei vermieteten Objekten

Eine Vermietung ist grundsätzlich definiert als Tätigkeit, die aus einem wirtschaftlichen Interesse betrieben wird. Mit dieser Definition werden Objekte in der Steuererklärung für Vermieter ausgegrenzt, die unter die Liebhaberei fallen. Das sind Objekte, die zur Befriedigung privater Neigungen erworben und vermietet werden. Es wird damit also kein Einkommen erzielt sondern lediglich zum Zweck der persönlichen Entfaltung investiert.   Wenn Liebhaberei vorliegt sind sowohl die Aufwendungen als auch die Mieteinnahmen in der Steuererklärung irrelevant.

Für alle anderen vermieteten Objekte gilt, dass die Einkünfte gemäß dem Einkommensteuergesetzbuch steuerpflichtig sind. Das bedeutet, dass sie in der Online Steuererklärung berücksichtigt werden müssen und die Abgabe einer vereinfachten Steuererklärung nicht möglich ist.

Aufwendungen für die Vermietung geltend machen

Das bedeutet aber auch, dass Aufwendungen bei Vermietung geltend gemacht werden können. Sie können sie sogar in der Steuererklärung rückwirkend mit absetzen. Das ist insbesondere vorteilhaft, wenn Verluste aus der Vermietung entstehen. Dieser Werbungskostenüberschuss wird jedoch nur anerkannt, wenn damit zu rechnen ist, dass in späteren Jahren Gewinne erzielt werden. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass dauerhaft angelegte Mietverhältnisse mit einer Gewinnerzielungsabsicht einhergehen. Von der Einkunfterzielungsabsicht geht der Gesetzgeber nicht aus, wenn

• Ein nichtdauerhaftes Mietverhältnis vorliegt
• Die Immobilie weniger als fünf Jahre vermietet wurde und dann Eigennutzung vorliegt
• Die Immobilie weniger als fünf Jahre vermietet und dann verkauft wird
• Mietkauf- oder Bauherrenmodelle realisiert wurden
• Bei Luxuswohnungen
• Bei Ferienwohnungen
• Immobilien Leerstehen ohne für die Vermietung aufbereitet zu werden
• Außergewöhnlich lange renoviert wird
• Unbebaute Grundstücke gehalten werden
• Es sich um Gewerbeobjekte oder Immobilienfonds handelt

Wenn der Wohnraum verbilligt z.B. an Angehörige überlassen wird sollte die Miete mindestens 66% der ortsüblichen betragen, denn nur dann können Werbungskosten in voller Höhe geltend gemacht werden. Ist das Mietverhältnis einer Immobilie befristet, ist zu prüfen von welcher Seite die Befristung ausgeht. Möchte der Mieter nur einen befristeten Vertrag zum Beispiel auf Grund seiner beruflichen Situation wird weiterhin von einer Einkommenserzielungsabsicht des Mieters ausgegangen. Wenn der Vermieter eine Befristung ansetzt und einen Werbungskostenüberschuss geltend machen möchte, muss er eine Überschussprognose abgeben.

Steuererklärung bei Vermietung & Verpachtung – Die Überschussprognose

• Grundsätzlich wird die Überschussprognose für 30 Jahre erstellt, eine Ausnahme stellt das befristete Mietverhältnis dar, für dieses gilt es die Zahlungsströme der Frist zu prognostizieren.
• Das Einkommen ist nach den Regelungen des EStG zu versteuern, die Wertsteigerung und Veräußerungsgewinne bleiben unberücksichtigt.
• Die Immobilie kann mit regelmäßigen AfA in Höhe von 2% abgeschrieben werden, Sonderabschreibungen bleiben in der Steuererklärung bei Vermietung jedoch unberücksichtigt.
• Die erwarteten Einnahmen und Ausgaben können anhand der Erfahrungswerte der letzten fünf Jahre geschätzt werden
• Aufgrund der Unsicherheitszeiträume lässt die Finanzverwaltung pauschale Zu- und Abschätzungen zu, welche die Unsicherheit ausgleichen sollen:
  • Geschätzte Einnahmen dürfen pauschal um 10% erhöht werden
  • Erwartete Werbungskosten dürfen um 10% reduziert werden.

Als Basis für die Ermittlung des Überschusses dienen die Einnahmen, welche im betreffenden Steuerjahr zugeflossen sind. Davon werden die Werbungskosten abgezogen die im betreffenden Jahr aufgewendet wurden. Wenn regelmäßig Zahlungen vom Vorjahr zu einem bestimmten Zeitpunkt im Folgejahr geleistet werden, sind diese dem Jahr der Entstehung zuzuordnen. Als kritischer Zeitraum wird in diesem Zusammenhang die Zeit zwischen dem 22. Dezember und 10. Januar genannt.

Bezahlen Sie beispielsweise Kosten für die Heizungsreparatur erst am 04. Januar 2015, obwohl die Instandhaltungsmaßnahme am 16. Dezember 2014 stattfand, können Sie die Zahlung in Ihre Steuererklärung für 2014 aufnehmen und müssen nicht bis zur Steuererklärung für 2015 warten.

Einnahmen sind die vereinbarten Miet- oder Pachterträge und sonstige Einnahmen, die mit der Überlassung von Raum- oder Grundstücksnutzung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.

Wesentlich steuerpflichtige Einnahmen sind neben den monatlichen Mieteinnahmen auch die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters sowie dessen jährliche ausgleichende Betriebskostenabrechnung.

Unter Werbungskosten versteht man per Definition alle Aufwendungen, die zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen. Sie sind jeweils bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie entstanden sind, also in diesem Fall beim vermieteten Objekt. Es können alle Aufwendungen angesetzt werden, bei denen ein objektiv wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung besteht und die subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung getätigt werden. Es können auch Werbungskosten angesetzt werden, die vorab oder nachträglich entstanden sind.

Vorab entstandene Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer zukünftigen, auf eine Einnahmenerzielung gerichteten Tätigkeit, stehen. Dazu zählen z.B. die Bereitstellungsprovisionen für ein Darlehen. Äquivalent sind nachträgliche Werbungskosten definiert, als Aufwendungen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit früheren, auf eine Einnahmenerzielung gerichteten Tätigkeit, stehen. Werbungskosten werden immer in dem Kalenderjahr geltend gemacht, indem sie geleistet wurden.

Welche Arten von Werbungskosten in Steuererklärung für Vermieter angeben?

Werbungskosten in der Steuererklärung für Vermieter werden generell in folgende Kategorien eingeteilt:

• Finanzierungskosten
• Geldbeschaffungskosten (z.B. Kreditprovisionen, Breitstellungsgebühren, Vermittlungsgebühren usw.)
• Betriebskosten
• Verwaltungskosten
• Erhaltungsaufwendungen
• Absetzungen für Abnutzung (AfA)

Unter die Finanzierungskosten fallen Schuldzinsen, einschließlich Verwaltungsbeiträgen und ähnlichen Nebenkosten der Darlehensaufnahme. Ebenso sind darunter weitere Kreditkosten, wie z.B. die Maklerprovision oder Hypothekenbereitstellung zusammengefasst. Die Aufwendungen sind abzugsfähig, soweit die Schulden in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Grundstück stehen und die Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung erzielt wurden. Zusätzlich sind auch das marktübliche Damnum/Disagio als Werbungskosten, zum Zeitpunkt der Auszahlung des Darlehens, in voller Höhe abzugsfähig. Marktüblich ist ein Disagio von maximal 5% bei einer Mindestlaufzeit von 5 Jahren.

Das Absetzen von Finanzierungskosten ist besonders problematisch bei gemischt genutzten Immobilien, daher ist die exakte Unterscheidung der einzelnen Komponenten besonders wichtig. Die Herstellungs- und Anschaffungskosten müssen den jeweiligen Grundstücks- bzw. Gebäudeteilen gesondert zugeordnet werden. Das geschieht idealerweise bereits im Kauf- bzw. Bauvertrag. Die Mittel des Darlehens, für dessen Beschaffung Sie Werbungskosten geltend machen möchten dürfen nur für die gesondert ausgewiesenen Grundstücks-/Gebäudeteile aufgewendet werden, die zur Vermietung bestimmt sind. Die getrennte Zuordnung wird auch bei späteren Modernisierungsmaßnahmen, die das gesamte Gebäude betreffen, berücksichtigt. Die exakte Trennung ist also auch unabhängig von anfallenden Finanzierungskosten, zu empfehlen.

Betriebskosten

Die Betriebskosten eines vermieteten Objekts zählen ebenfalls zu den Werbungskosten, zu diesen gehören insbesondere:

• die Grundsteuer und die gemeindlichen Gebühren bzw. Beiträge für Straßenreinigung, Entwässerung und Müllabfuhr,
• private Entgelte für Müllabfuhr und Grubenleerung,
• Wassergeld, Kosten der Schornsteinreinigung und Kosten der Hausbeleuchtung (Keller- und Treppenhaus), auch die Kosten der Treppenreinigung, wenn sie der Vermieter durchführt,
• die mit der Hausbewirtschaftung zusammenhängenden Versicherungsprämien, nämlich Prämien für die Versicherung gegen Feuer, Haftpflicht, gegen Sturm-, Wasser- und Glasschäden, nicht dagegen Prämien für die Versicherung von Mobiliar und sonstigen Hausrat,
• bei Vorhandensein von Zentralheizung die Brennstoffkosten, Anfuhr- und Bedienungskosten
• die Kosten des Betriebs und der Wartung von Fahrstühlen,
• gegebenenfalls die Aufwendungen für einen Hauswart (Hausmeister) und dessen Wohnung, sofern ihm diese unentgeltlich zur Verfügung gestellt ist

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten sind als Werbungskosten berücksichtigungsfähig, zu ihnen zählen insbesondere:

• Kosten für Vermietungsanzeigen
• Vergütung eines Hausverwalters
• Beträge für die Mitgliedschaft in Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereinen
• Prozesskosten für Klage auf Mietzahlung oder Aufhebung eines Mietverhältnisses

Steuer für Vermieter: In der Steuererklärung Erhaltungsaufwendungen

Ein besonders wichtiger Aspekt, wenn die Einkommenssteuerrückzahlung bei Mieteinnahmen durch die Steuererklärung erhöht werden soll ist die Abgrenzung der Erhaltungsaufwendungen von Anschaffungskosten, Herstellkosten und anschaffungsnahen Aufwendungen. Denn Erhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich in voller Höhe sofort, d.h. im Jahr ihrer Entstehung in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.

Dagegen sind die anderen genannten Kosten nur über Abschreibungen abzugsfähig, diese sind bei Gebäuden entsprechend der hohen Nutzungsdauer jährlich sehr gering. Daher ist einer der wichtigsten Steuertipps für Vermieter alle Aufwendungen, die als Werbungskosten abzugsfähig sind, auch als solche anzusetzen. Sie wirken kurzfristig und senken den Schuldzins.

Steuertipps für Vermieter – Kostenarten richtig zuordnen

Anschaffungskosten

Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen für den Erwerb einer Immobilie und zusätzlich sämtliche Kosten, die anfallen um die Immobilie anschließend in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzten. Das bedeutet alle Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten, die vor der ersten Vermietung durchgeführt werden sind den Anschaffungskosten zuzuordnen, finden sie dagegen während des Mietverhältnisses statt sind sie Erhaltungsaufwendungen. Unter diese Definition fallen ebenfalls Baumaßnahmen, die das Objekt auf einen höheren Standard bringen, denn diese machen es betriebsbereit. Die Finanzverwaltung ermittelt diese Standarderhöhung nach zentralen Ausstattungsmerkmalen:

• Der Heizung
• Den Sanitäranlagen
• Der Elektrik
• Den Fenstern

Wenn in mindestens drei Bereichen gebündelt Verbesserungsmaßnahmen vorgenommen wurden hebt sich automatisch der Standard des Objekts und es liegen Anschaffungskosten vor, die so in der Steuererklärung für Vermieter angegeben werden können. Wenn die Maßnahmen während eines Mietverhältnisses erfolgen handelt es sich um nachträgliche Herstellungskosten. Werden nur einzelne der genannten Maßnahmen durchgeführt, z.B. ein Austausch der Fenster zusammen mit einer Badmodernisierung, handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen.

Anschaffungsnahe Aufwendungen

Anschaffungsnahe Aufwendungen liegen vor, wenn die Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach Erwerb bzw. Anschaffung der Immobilie, ohne Mehrwertsteuer, mehr als 15% der Anschaffungskosten des Objekts betragen.

Folgende Aufwendungen sind nicht in die 15%-Grenze einzubeziehen:

• Erweiterungen (im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1, HGB ) ,diese zählen zu den Herstellungskosten und werden abgeschrieben
• Erhaltungsaufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen

Diese sind gemeinsam mit den Anschaffungskosten abzuschreiben und nicht als Werbungskosten absetzbar. Daher sollte besonders auf die Einhaltung der 15% Grenze und der Bündelungsregel bei Modernisierungsmaßnahmen geachtet werden!

Herstellungskosten

Herstellungskosten können im Rahmen eines Neubaus oder durch die Erweiterung eines Altbestands anfallen, letztere bezeichnet man dann in der Steuererklärung bei Vermietung als nachträgliche Herstellkosten. In diesem Zusammenhang sollte vor allem beachtet werden, dass alle Baumaßnahmen, die zu einer geringfügigen Änderung der Nutzfläche führen, zu den nachträglichen Herstellungskosten zählen. Ebenfalls zu den nachträglichen Herstellungskosten zählen Standardhebungen gemäß der Regel: Wenn in mindestens drei der folgenden Ausstattungsmerkmalen eine Verbesserung vorgenommen wurde liegt eine Standardhebung vor:

• Heizung
• Sanitäranlagen
• Elektrik
• Fenster

Solange nur in einem oder zwei Bereichen Verbesserungen vorgenommen wurden handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen, welche sofort als Werbungskosten abzugsfähig sind.

Die Herstellungskosten für einen Neubau umfassen sämtliche Kosten, die aufgewendet werden, um das Gebäude in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzten. Hierzu gehören insbesondere:

• Baukosten
• Planungskosten
• Baugenehmigungskosten
• Fahrtkosten (Weg zur Baustelle, Ämtern usw.)

Nachträgliche Herstellkosten durch eine Erweiterung liegen insbesondere in folgenden Fällen vor:

• Das Gebäude wird aufgestockt oder ein weiteres Gebäude angebaut, z.B. Anbau eines Wintergartens oder Aufsetzten eines weiteren Obergeschosses.
• Die Nutzfläche der Immobilie wird durch eine entsprechende Baumaßnahme vergrößert, das kann der Fall sein, wenn z.B. der Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut wird oder eine Terrasse angebaut wird.
• Die Substanz vermehrt wird, das ist der Fall, wenn z.B. eine Alarmanlage eingebaut wird oder ein Bad, welches vorher nicht vorhanden war. Auch kleine Veränderung, wie die Anbringung von Rollläden oder einer Markise fallen unter diese Definition.

Wichtig ist auch die Unterscheidung zwischen Substanzverbesserung und Substanzerhaltung, denn letztere sind Erhaltungsaufwendungen und damit direkt abzugsfähige, während Substanzverbesserungen zu den Herstellkosten zählen und damit in der Steuererklärung bei Vermietung Abschreibungspflichtig sind.

Abgrenzung der nachträglichen Herstellungskosten zu Erhaltungsaufwendungen

Als Hilfestellung für die Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen sollen die folgenden Übersiechten dienen:

Zum genauen nachlesen, finden Sie hier eine Gegenüberstellung mit Beispielen zu Erhaltungsaufwendungen und nachträglichen Herstellungskosten: